換購住房退還個人所得稅政策第二次延期、存量個人公積金貸款利率下調、北京放寬非京籍家庭購房條件……近期，一系列著力穩(wěn)定房地產市場的政策不斷落地，樓市在調整中逐漸呈現(xiàn)出結構性的新特點，部分城市二手房交易更加活躍，區(qū)位分化特征更加明顯。

在北京鏈家富力愛丁堡一店，經紀人張浩最近帶客戶實地看房，日程頗為繁忙?！白罱覀儼鍓K內不滿2年房源的關注度和線上瀏覽量都有所增加。之前一些客戶因為看中的房子不滿2年、稅費高而較為猶豫，國家推出減稅政策、北京出臺樓市新政策后，購房成本降低，帶動了一些優(yōu)質房源的熱度，政策出來當周，我們店就成交了3套?！睆埡普f。

一段時間以來，北京、深圳、成都等地因城施策調整優(yōu)化房地產政策，降低購房門檻、提高交易效率。北京鏈家研究院院長高原說，政策調整有利于剛需客戶積極入市，并為置換、改善型客戶提供良好的外部市場條件。由于春節(jié)前市場活躍度本身存在季節(jié)性抬升特點，政策影響更有可能在一、二季度市場中持續(xù)顯現(xiàn)。

隨著住房市場進入存量時代，二手房市場規(guī)模正在上升。數(shù)據(jù)顯示，2025年，二手房成交面積在新房和二手房交易總量中占比升至44.6%，較2024年提升2.7個百分點。北京、上海、廣州、重慶、成都、南京、沈陽、大連、寧波等城市二手住宅成交面積占比均超六成。

清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，從2025年全年來看，全國層面房地產開發(fā)投資、新建商品房銷售等指標同比仍有下降，部分城市房地產市場在二季度后也出現(xiàn)一定反復。但這些波動和反復并未改變房地產市場趨穩(wěn)的整體態(tài)勢。把新房市場與二手房市場合并觀察，無論是全國總量還是主要城市，全年合計銷售規(guī)模已明顯趨穩(wěn)，部分主要城市同比小幅增長。

值得注意的是，不同城市之間、城市內部不同區(qū)位之間呈現(xiàn)“核心更穩(wěn)、優(yōu)質更強”的分化特征。經濟新動能成長更快的城市或區(qū)域房地產市場表現(xiàn)更為活躍，前期庫存壓力較小的市場整體更活躍。同時，各地“好房子”項目普遍呈現(xiàn)熱銷狀態(tài)。

在北京、武漢、青島、成都等地房地產市場發(fā)現(xiàn)，樓市呈現(xiàn)出明顯的板塊分化特征，相同區(qū)域不同項目的銷售表現(xiàn)也冷熱不均。例如在武漢武昌、江岸、江漢等中心城區(qū)核心地段的高品質住宅新盤，首次開盤去化率普遍能達到70%以上，而部分存量老盤，受制于產品力不足等因素，去化周期相對更長。

從70個大中城市商品住宅價格指數(shù)看，上海、杭州等城市的新房價格表現(xiàn)更為亮眼。此外，土地市場的分化更為明顯，核心城市優(yōu)質地段的出讓地塊持續(xù)受到開發(fā)企業(yè)青睞。

房地產是不動產，房地產市場是以城市為單元的市場，城市政府應當充分用好調控自主權，因城施策、精準施策、一城一策。吳璟說，當前大部分城市房地產市場承壓的核心原因在于此前供需結構性錯配導致的庫存壓力，因此供給端堅持“控增量、去庫存、優(yōu)供給”是市場整體回暖的先決條件。這已轉化為地方政府和企業(yè)的理性行為，供應壓力較大的城市，政府不再盲目供地，企業(yè)不再盲目拿地上項目，給房地產市場留出消化時間。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年末，商品房待售面積76632萬平方米，較年初減少3259萬平方米。另一個積極信號是商品房銷售面積明顯高于房屋新開工面積，這體現(xiàn)出供給端控增量措施與需求端提振消費措施協(xié)同發(fā)力的效果。

2025年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議部署著力穩(wěn)定房地產市場。業(yè)界認為，相關舉措將促進供需平衡與結構優(yōu)化，讓房地產在增量存量并重、供需兩端發(fā)力中走出高質量發(fā)展新路徑。

成都市城市建設發(fā)展研究院副院長馮波表示，近年來，隨著房地產供求關系發(fā)生重大變化，商品房銷售規(guī)模下降，但中長期仍有新增需求支撐?！拔覈》慷倘币芽傮w上得到解決。隨著人口特點的變化，住房需求差異化、個性化更加明顯，需進一步推動住房供給與人口流動、產業(yè)發(fā)展相匹配，建立人、房、地、錢要素聯(lián)動機制，更好滿足不同群體多樣化需求?！瘪T波說。

（來源：經濟參考報 作者：王優(yōu)玲 張鐘仁 龔聯(lián)康）