曾經(jīng)“招保萬(wàn)金”之一的金地，迎來(lái)了上市24年后的首次虧損。3月24日晚，金地集團(tuán)發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2024年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約753.44億元，同比下降23.22%；歸母凈利潤(rùn)虧損約61.15億元，同比下降788.54%。梳理發(fā)現(xiàn)，這是金地集團(tuán)自2001年上市以來(lái)，歸母凈利潤(rùn)首次轉(zhuǎn)為虧損。對(duì)于歸母凈利潤(rùn)虧損，金地集團(tuán)方面表示，受到銷(xiāo)售規(guī)模的縮減、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的減少、結(jié)算毛利率的下滑，以及部分資產(chǎn)計(jì)提減值等因素的綜合影響。2024年金地集團(tuán)對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提的減值損失高達(dá)66.92億元，成為導(dǎo)致利潤(rùn)虧損的關(guān)鍵因素。

歸母凈利潤(rùn)暴跌788.54%

金地集團(tuán)2024年歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)了自上市以來(lái)的首次虧損，虧損金額約61.15億元，同比大幅下降788.54%。 

梳理發(fā)現(xiàn)，作為2001年上市的老牌房企，金地集團(tuán)長(zhǎng)期保持盈利，并于2020年觸及103.98億元的歷史峰值。然而，這一持續(xù)上漲趨勢(shì)在2021年發(fā)生轉(zhuǎn)折。自2021年開(kāi)始，金地集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)便開(kāi)始逐年下滑，2021年為94.1億元，2022年為61.15億元，2023年進(jìn)一步降至8.8億元。直至2024年歸母凈利潤(rùn)虧損數(shù)額近乎虧掉了公司2022年和2023年的凈利潤(rùn)總和。 

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，面對(duì)市場(chǎng)變化，部分房企開(kāi)始采取促銷(xiāo)策略以應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致了歸母凈利潤(rùn)的下滑。同時(shí)，行業(yè)整體的下行趨勢(shì)也加劇了金地集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)壓力。謝逸楓進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了多年的高速增長(zhǎng)后，近年來(lái)逐漸進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)需求放緩，競(jìng)爭(zhēng)加劇，這對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)能力和風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高要求。 

與歸母凈利潤(rùn)一同下滑的還有營(yíng)業(yè)收入。金地集團(tuán)2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約753.44億元，同比下降23.22%。梳理發(fā)現(xiàn)，2017年金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入約為372.62億元，隨后五年時(shí)間里營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定上漲趨勢(shì)。 

歷年財(cái)報(bào)顯示，2018—2022年金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入分別為506.99億元、634.2億元、839.82億元、992.32億元、1202.08億元。但伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，在2023年金地集團(tuán)營(yíng)收縮水至981.25億元，同比下滑18.37%。截至2024年末，金地集團(tuán)營(yíng)收連續(xù)兩年呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 

對(duì)于業(yè)績(jī)的變臉，金地集團(tuán)方面表示，受到銷(xiāo)售規(guī)模的縮減、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的減少、結(jié)算毛利率的下滑，以及部分資產(chǎn)計(jì)提減值等因素的綜合影響。 

計(jì)提減值導(dǎo)致超50億元利潤(rùn)虧損

歸母凈利潤(rùn)暴跌的背后，計(jì)提減值成為吞噬利潤(rùn)的最大黑洞。在發(fā)布財(cái)報(bào)的同日，金地集團(tuán)披露了2024年四季度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告。根據(jù)公告內(nèi)容，2024年四季度公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)32.53億元，其中計(jì)提信用損失準(zhǔn)備合計(jì)14.87億元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)17.04億元，計(jì)提商譽(yù)減值準(zhǔn)備6294萬(wàn)元。 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年及第三季度，金地集團(tuán)已分別計(jì)提資產(chǎn)減值29.25億元和5.14億元，全年共計(jì)提減值金額達(dá)66.92億元。其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備共計(jì)40.66億元，占計(jì)提減值總額的60.76%。 

財(cái)報(bào)中提到，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備主要因廣州增城中新017項(xiàng)目、重慶大渡口項(xiàng)目－瑯澤、鄭州金地公園里、鄂州葛店格林映象等項(xiàng)目，因可變現(xiàn)凈值低于開(kāi)發(fā)成本賬面金額，于2024年末計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)27.83億元。 

受到計(jì)提減值的影響，2024年金地集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)減少達(dá)50.47億元，占?xì)w母凈利潤(rùn)虧損約61.15億元的82.53%。 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，銷(xiāo)售規(guī)模動(dòng)態(tài)調(diào)整與銷(xiāo)售均價(jià)承壓構(gòu)成減值計(jì)提的核心誘因。當(dāng)銷(xiāo)售總規(guī)模收縮時(shí)，項(xiàng)目去化周期被動(dòng)延長(zhǎng)，存貨周轉(zhuǎn)效率下降，開(kāi)發(fā)成本攤銷(xiāo)遞延，直接加劇存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。 

高溢價(jià)拿地的代價(jià)

梳理發(fā)現(xiàn)，上述所提地塊多為金地集團(tuán)在近幾年高溢價(jià)拿地。例如重慶大渡口項(xiàng)目—瑯澤地塊，2017年，金地集團(tuán)以18.55億元溢價(jià)率126.71%競(jìng)得，首次進(jìn)駐重慶市場(chǎng)。此外，廣州增城中新017項(xiàng)目地塊，2021年4月由金地集團(tuán)以9.18億元競(jìng)得，溢價(jià)率31.5%。 

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，金地集團(tuán)過(guò)去幾年高溢價(jià)獲取的部分存貨價(jià)值已顯著縮水。從結(jié)算毛利率這一關(guān)鍵指標(biāo)來(lái)看，2020—2024年，金地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率分別為33.6%、19.65%、19.96%、16.16%及14.11%，雖然在2022年有小幅增長(zhǎng)，但整體仍保持下滑趨勢(shì)。 

中指研究院研究主管陶淑茹指出，除了關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面，還應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)負(fù)債狀況。高負(fù)債不僅提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，還制約了其在市場(chǎng)調(diào)整期的靈活性。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是確保企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。報(bào)告期末，金地集團(tuán)有息負(fù)債余額735億元，其中96.30%為銀行借款，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.05%。金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，凈負(fù)債率為49.1%。

來(lái)源： 北京商報(bào)