廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發(fā)布”發(fā)文表示，多家銀行及按揭中介確認(rèn)，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

10月21日LPR年內(nèi)第三次下降，廣州地區(qū)多家商業(yè)銀行在調(diào)整房貸利率之后，最低房貸利率低至2.6%，出現(xiàn)商貸與公積金貸款利率“倒掛”情況，隨后各家銀行執(zhí)行商業(yè)房貸利率不得低于公積金貸款利率的規(guī)定，此前執(zhí)行2.6%的銀行統(tǒng)一調(diào)整至2.85%。

房貸利率觸底回升

據(jù)“廣東發(fā)布”，一位中國(guó)銀行廣州地區(qū)的工作人員表示，他們還未接到通知，但肯定會(huì)漲，“預(yù)計(jì)漲到3.0%”。該工作人員還稱，11月5日房貸利率最低為2.9%，11月6日已登記名字走流水的客戶仍能按照2.9%利率執(zhí)行，但11月7日起就要按照3%利率執(zhí)行。

事實(shí)上，今年以來廣東新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率已持續(xù)下降，相較年初下降超過70個(gè)基點(diǎn)，降至歷史低位，并且低于全國(guó)平均水平。10月21日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）迎來年內(nèi)第三次下降，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。兩個(gè)品種均較上月下降25個(gè)基點(diǎn)。

廣州地區(qū)房貸利率隨之下調(diào)，首套房貸利率普遍下降至2.85%-2.9%，接近廣州首套房貸公積金貸款利率。這引發(fā)了首套房貸利率與公積金貸款利率倒掛的討論。10月24日，有業(yè)內(nèi)人士稱，依據(jù)相關(guān)通知，廣州首套房貸利率不得低于公積金貸款利率。

銀行經(jīng)營(yíng)成本是合理定價(jià)考量

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除受政策利率引導(dǎo)外，經(jīng)營(yíng)成本是銀行合理確定房貸利率的重要考量。此次利率下調(diào)后，許多銀行表示，綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)、資本、稅收等成本后，當(dāng)前五年以上期限新發(fā)放房貸利率的保本點(diǎn)基本在3.2%左右。

近期出現(xiàn)極少數(shù)房貸利率低于3%的情況，主要是極個(gè)別銀行非理性競(jìng)爭(zhēng)，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)。在綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)、資本、稅收等多項(xiàng)成本的基礎(chǔ)上，對(duì)大部分銀行來說，3.2%是保本點(diǎn)。

中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來新低。

公積金貸款利率或?qū)⒄{(diào)整

伴隨著商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下調(diào)，公積金貸款利率也面臨調(diào)整壓力。有專家認(rèn)為，公積金貸款利率確有進(jìn)一步下調(diào)空間。不過，由于商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金貸款的利率形成機(jī)制從根本上有所不同，二者不能簡(jiǎn)單類比。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟認(rèn)為，短期來看，起碼要保證住房公積金貸款低利率優(yōu)勢(shì)，確保公積金貸款成本低廉、調(diào)整節(jié)奏靈活。

專家建議，各地可探索“因城施策、動(dòng)態(tài)調(diào)整”模式。具體來看，要在央地之間、地方各相關(guān)部門之間，形成溝通機(jī)制共同研判。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況和繳存人的實(shí)際金融需求，動(dòng)態(tài)制定相關(guān)政策，避免全國(guó)“一刀切”的做法。

其他城市或跟進(jìn)調(diào)整

除廣州已明確發(fā)文確認(rèn)銀行新增房貸利率不得低于3%之外，也有其他城市出現(xiàn)類似上調(diào)利率的消息。據(jù)媒體報(bào)道，11月5日晚至今，已有不少置業(yè)顧問及經(jīng)紀(jì)人稱，長(zhǎng)沙、武漢、南京等地房貸商貸利率或?qū)⒉坏陀?.0%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，廣州是當(dāng)前樓市回穩(wěn)態(tài)勢(shì)下首個(gè)上調(diào)房貸利率下限的城市，做法有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。此次新增房貸利率上調(diào)源于公積金貸款利率和房貸利率產(chǎn)生倒掛，應(yīng)理解為房貸利率基本“見底”，不能理解為政策收緊，由于涉及到房貸利率反向操作，政策解讀和預(yù)期引導(dǎo)需進(jìn)一步加強(qiáng)。

（來源： 金融界）