12月6日，樓市迎來兩個好消息。

央行宣布全面降準(zhǔn)：將于12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu))，此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約1.2萬億元。

同日，中共中央政治局召開會議，提出“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

7日，A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強勁，截至收盤，中南建設(shè)漲停。建材、家電等板塊也集體拉升，多股漲停。

傳遞穩(wěn)樓市積極信號

12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。針對房地產(chǎn)市場，提出“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

據(jù)中國證券報，“良性循環(huán)”的提法為首次出現(xiàn)。

與此同時，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，央行決定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機構(gòu)），共計釋放長期資金約1.2萬億元。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向記者表示，政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，結(jié)合本次降準(zhǔn)釋放流動性，將對房地產(chǎn)市場帶來利好。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，首先，會議提出“支持”合理住房需求，明確地對外傳遞了穩(wěn)樓市的積極信號；不僅如此，“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”這一說法被首次提出，這是基于目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的判斷和考量，為明年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出清晰目標(biāo)。

“此次會議明確支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這句表述非常重要。一是大起大落不是健康的，平穩(wěn)運行也包括資金供給的平穩(wěn)，而不是資金緊縮導(dǎo)致行業(yè)波動；二是良性循環(huán)，即供地、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)，這也需要資金的支持。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。

對于房地產(chǎn)信貸政策的未來走向，克而瑞分析認為，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調(diào)房貸利率等。尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

近10年罕見！40城新房成交創(chuàng)新低

上述利好政策出爐的背景是，房企“價格戰(zhàn)”不斷上演，樓市明顯降溫。

近日記者走訪了上海多個區(qū)域，發(fā)現(xiàn)扛著牌子在街邊臨時“設(shè)攤”的中介變多了，而不少中介門店都出現(xiàn)了半數(shù)工位閑置的現(xiàn)象。在虹口區(qū)瑞虹板塊一家頭部中介門店，店長表示，“以前調(diào)控再緊，甚至是在過年期間，業(yè)績都不會這么差。這可能是近10年最慘淡的時期。”

事實上板塊內(nèi)其他幾家門店也一樣掛零，大家都沒生意。上述店長對記者表示，她從事房產(chǎn)中介工作已經(jīng)17年，還沒經(jīng)歷過這么難的金九銀十。

該店長坦言，瑞虹板塊算是虹口區(qū)乃至上海成交比較活躍的區(qū)域，以往整個板塊月度成交二手房大約100套左右。最近兩三個月月均成交只有40套上下，腰斬也不止。這意味著板塊內(nèi)不少中介門店每月成交只有一兩套，甚至是0。

易居房地產(chǎn)研究院6日發(fā)布的《2021年11月全國40城新建商品住宅成交報告》(下稱“報告”)顯示，2021年11月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交2014.0萬平方米，為近10年表現(xiàn)最差的11月。從增速來看，11月成交量環(huán)比下降4.3%，同比大降39.4%。

臨近年底，部分開發(fā)商由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績，會加大推盤力度，打折促銷現(xiàn)象也會增多。不過，報告認為，在樓市預(yù)期已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)變的情況下，成交量短期內(nèi)恐怕難以增長。預(yù)計40城新建商品住宅成交量仍將繼續(xù)探底。

此外，報告顯示，1-11月40城新建商品住宅累計成交面積同比增長2.6%，增速較上月回落5.3個百分點。預(yù)計全年40城新建商品住宅成交面積同比增速將由正轉(zhuǎn)負。

分城市來看， 1-11月40城新建商品住宅成交面積累計同比增速排名前十的城市依次為：廈門、珠海、杭州、北京、福州、深圳、南京、武漢、上海、成都。排名后五位的城市分別為洛陽、惠州、淮安、南寧、韶關(guān)。

從城市特點來看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強二線城市，而排名靠后的城市主要為三線城市。其中，浙江降溫最為顯著，主要原因是去年同期浙江樓市偏熱，基期值較高。

對于房地產(chǎn)市場而言，克而瑞認為，此次降準(zhǔn)并非等同于救市，年底房地產(chǎn)市場或?qū)⒂兴D(zhuǎn)暖，成交有望企穩(wěn)回升。但市場較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情，各城市市場還將不斷分化。那些需求及購買力相對堅挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房價大概率走穩(wěn)。反觀那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房價依舊面臨一定的下行壓力。